Fecha: 13 julio de 2022
Tiempo de lectura: 8 minutos
Recientemente en Colombia, hemos escuchado el constante debate entre congresistas, gremio turístico y personas naturales sobre la legalidad de alquilar inmuebles destinados a vivienda por medio de plataformas digitales como AirBnB y Booking. Este debate nos ha llevado a las constructoras a blindar proyectos enfocados en inversionistas para que estos puedan bajo el marco legal actual ofrecer sus inmuebles como vivienda turística y poder publicarlos en las diferentes plataformas digitales sin incurrir en una violación al reglamento de PH del edificio y/o la ley colombiana. Entonces, ¿Qué es una vivienda turística?, ¿Qué debe hacer una Constructora y un propietario para poder ofrecer un inmueble en estas plataformas sin ningún riesgo legal?, ¿Qué beneficios tendré al comprar en un proyecto habilitado para vivienda turística? Y ¿A qué me arriesgo como propietario si no cumplo con las condiciones para poder ofrecer vivienda turística?
Vivienda turística
En el Decreto 2119 de 2018 en su artículo de definiciones se define la vivienda turística como una “Unidad inmobiliaria destinada en su totalidad a brindar el servicio de alojamiento según su capacidad, a una o más personas, la cual puede contar con servicios complementarios y como mínimo con: dormitorio, cocina y baño.”
Por otro lado, el Decreto 2590 de 2009 en su artículo 1 especifica que una persona ya sea natural o jurídica se convierte en prestadora de servicios de vivienda turística cuando “entregue la tenencia de un bien inmueble para uso y goce a una o más personas a título oneroso por lapsos inferiores a treinta (30) días calendario, en forma habitual (…)”
Lo anterior nos deja claro que, si la intención es la adquisición de un apartamento para publicarlo en plataformas de alquiler temporal, el propietario se convertirá en una persona prestadora de servicios de vivienda turística y, por lo tanto, el inmueble va a ser identificado como vivienda turística ante la ley colombiana. Entonces…
¿Qué debe hacer una Constructora y un propietario para poder ofrecer un inmueble en estas plataformas sin ningún riesgo legal?
En este punto la tarea de las constructoras es muy puntual. En primer lugar, cuando se trata de una vivienda sometida al régimen de propiedad horizontal es deber de la constructora especificar en el reglamento de propiedad horizontal la autorización de la prestación de servicios turísticos en las unidades que hacen parte del proyecto. Así mismo, es tarea de las constructoras informar por medio de publicidad y/o comunicaciones la autorización de la prestación de servicios turísticos en el proyecto para que clientes y/o compradores potenciales estén informados de esta característica y no se preste para futuros inconvenientes entre propietarios y la constructora.
Por el lado de los propietarios interesados en convertirse en prestadores de servicios de vivienda turística, el número de tareas incrementan, puesto que serán los beneficiarios principales. En este punto, lo primero que estos deben tener en cuenta es que al momento de ofrecer hospedaje por medio de vivienda turística el tipo de contrato que se maneja es contrato de hospedaje y no arrendamiento y por este motivo los propietarios deberán realizar y cumplir con lo siguiente.
- Lo primero que debe realizar un propietario y en caso de ser un inmueble sometido a régimen de propiedad horizontal es verificar que en el reglamento de propiedad horizontal del edificio esté expresamente autorizada la prestación de servicios turísticos.
- Acto seguido, el propietario que desee ofrecer su inmueble como vivienda turística (alquileres inferiores a 30 días de forma habitual) deberá inscribirse en el Registro Nacional de Turismo (RNT) que llevan las Cámaras de Comercio. Esto porque de acuerdo Decreto 2106 de 2019 en su artículo 61, “La obtención del registro será requisito previo y obligatorio para el funcionamiento de los establecimientos turísticos.”
- Una vez obtenido el número de registro que entrega el RNT, el propietario deberá publicarlo en las diferentes plataformas por las cuales esté ofreciendo su inmueble (AirBnB, Booking entre otras).
- Actualizar anualmente dentro de las fechas señaladas el registro realizado, puesto que de lo contrario el Ministerio de Comercio, Industria y Turismo suspenderá automáticamente dicho registro. En este punto es importante tener en cuenta que, durante el tiempo de suspensión del registro, el propietario o prestador de servicio turístico no podrá ejercer esta actividad y en caso de seguir haciéndolo podrá ser sancionado por la Superintendencia de Industria y Comercio.
Por último, los propietarios deberán tener en cuenta que, es obligación de los administradores de las copropiedades informar a la Superintendencia de Industria y Comercio sobre los propietarios que estén prestando servicios turísticos sin que estén autorizados en el reglamento de propiedad horizontal o sin contar con la inscripción en el RNT.
Nuestro proyecto Loft 64 está habilitado para que sus unidades sean utilizadas como vivienda turística, si quieres conocer más haz clic en el siguiente enlace:
¿Qué beneficios tendré al comprar en un proyecto habilitado para vivienda turística?
Siempre que pensamos en realizar una inversión como lo es comprar un inmueble evaluamos los beneficios que podemos obtener versus el esfuerzo que tendremos que realizar. En este sentido, cuando compramos en un proyecto habilitado para vivienda turística tendremos los siguientes beneficios extras que seguramente no se tendrían en un proyecto que no esté habilitado para este tipo de ofrecimiento:
- Posibilidad de ofrecer arriendo tradicional o alquiler por días.
- Tener acceso a una mayor rentabilidad sobre la inversión debido a la posibilidad de alquiler por días. En este punto hay que tener en cuenta que un arriendo tradicional puede tener una rentabilidad anual aproximada entre el 5% – 7% y un alquiler por días bien manejado puede ascender a una rentabilidad anual entre el 10% -15%.
- Acceso a un amplio ofrecimiento de zonas sociales debido a que los proyectos que se enfocan en este modelo de negocio tienden a tener variedad en zonas sociales.
¿A qué me arriesgo como propietario si no cumplo con las condiciones para poder ofrecer vivienda turística?
Cuando un propietario de un inmueble que se ofrece como vivienda turística no cumple con condiciones para hacer este tipo de ofrecimiento como estar inscrito en el Registro Nacional de Turismo y/o estar facultado por el reglamento de propiedad horizontal, se expone a una serie de sanciones, multas y demás que podrán impactar negativamente la inversión realizada en el inmueble. Los siguientes puntos son los riesgos de no cumplir con las condiciones básicas para poder ser prestador de servicios turísticos:
- Cierre temporal o definitivo del servicio. En este caso, el propietario no tendrá la facultad de ofrecer como vivienda turística su inmueble. Ley 2068 de 2020 articulo 31
- Suspensión automática del Registro Nacional de Turismo. En el caso que el reglamento de propiedad horizontal no especifique expresamente la autorización de prestar servicios turísticos, el RNT del propietario podrá ser suspendido si la administración y demás propietarios del edificio elevan la queja a la Superintendencia de Industria y Comercio.
- Retiro de las plataformas digitales. Las plataformas digitales como AirBnB están obligadas a realizar el retiro de los prestadores de servicios turísticos cuando estos no tengan inscripción en el Registro Nacional de Turismo (RNT) y no este visible en la publicación del inmueble. En el caso de AirBnB, el próximo 23 de agosto de 2022 serán removidos todos los inmuebles publicados que no cumplan esta condición. Ley 2068 de 2020 articulo 38
- Sanciones relacionadas con la Propiedad Horizontal. Si el uso de vivienda turística no está estipulado expresamente en el reglamento de P.H entonces a nivel jurídico se entiende como prohibido. En este caso, si un propietario incumple con plasmado en el reglamento de P.H este estará expuesto a “Imposición de multas sucesivas, mientras persista el incumplimiento, que no podrán ser superiores, cada una, a dos (2) veces el valor de las expensas necesarias mensuales, a cargo del infractor, a la fecha de su imposición que, en todo caso, sumadas no podrán exceder de diez (10) veces las expensas necesarias mensuales a cargo del infractor.” Ley 675 de 2001 Articulo 59.
- Multas. Si el propietario del inmueble destinado a vivienda turística no realiza la inscripción en el Registro Nacional de Turismo estará expuesto a multas de hasta 20 salarios mínimos legales vigentes. Decreto 2119 de 2018.
Por lo anterior, lo más recomendable es que todo propietario cuyo fin sea el ofrecimiento de vivienda turística cumpla con los requisitos mínimos exigidos por la ley colombiana para que este pueda obtener los beneficios que espera siempre dentro de un marco legal.
Deja tu comentario