Fecha: 13 junio de 2022
Tiempo de lectura: 8 minutos
Cuando pensamos en invertir en bienes raíces, siempre escuchamos que debemos comprar inmuebles en preventa para tener un mejor rendimiento o “ganar” la valorización. Entonces ¿Cuál es la etapa de preventa?, ¿Qué beneficios y riesgos podre tener comprando en esta etapa? Y ¿Cómo se puede ganar dinero y mejorar mi inversión comprando en preventa?
Preventas inmobiliarias
Las preventas corresponden a una etapa en el desarrollo de un proyecto inmobiliario en la cual los inmuebles ya sean apartamentos, locales comerciales u oficinas todavia no han sido construidos, pero se encuentran en comercialización (venta) por parte de la constructora o desarrollador.
En esta etapa las constructoras y desarrolladoras de los proyectos acostumbran a realizar las ventas de los inmuebles por etapas en las cuales lanzan listas de precios cada determinado periodo de tiempo o según el ritmo de ventas que tenga el proyecto partiendo usualmente por la lista 0 y continuando con la lista 1, lista 2 y así consecutivamente hasta finalizar la construcción del proyecto.
En este punto es preciso resaltar que la lista 0 tendrá los precios más económicos que el proyecto tendrá y por esta razón realizar una inversión durante el periodo de vigencia de la lista 0 supondrá un mayor margen de retorno de la inversión.
Dicho lo anterior, podemos afirmar que, si tu objetivo es incrementar el retorno a la inversión, comprar durante la etapa de preventas es el primer paso para mejorar tu inversión, pero no el único paso, recuerda que al momento de realizar una inversión inmobiliaria deberás analizar otros factores como: el piso y la vista que tendrá el inmueble, la ubicación del proyecto, tipo de proyecto, experiencia del desarrollador o constructora, y entidades que respaldan el proyecto como bancos y/o fiducias.
Riesgos de comprar inmuebles en preventa
Como ocurre en toda inversión siempre hay un riesgo inherente que debe ser analizado por el/la inversionista con el fin de determinar si invertir su dinero vale la pena en comparación al riesgo asociado.
Con respecto a la inversión en inmuebles, esta se considera una inversión de bajo riesgo y por lo tanto atractiva para inversionistas conservadores puesto que la probabilidad de obtener un resultado negativo es menor si lo comparamos con otro tipo de inversiones como la bolsa de valores o las cripto monedas en las cuales el/la inversionista podrá registrar pérdidas significativas dependiendo del comportamiento del mercado.
Ahora, continuando con la inversión en inmuebles es preciso resaltar que una inversión en la etapa de preventas supone un mayor riesgo para el/la inversionista si se compara con otras etapas del proyecto inmobiliario puesto que aun el constructor debe sobrepasar retos que son cruciales para poder desarrollar el proyecto como llegar al punto de equilibrio designado, aprobar el proyecto ante las entidades gubernamentales, conseguir el capital para el desarrollo del proyecto (crédito constructor o mediante inversionistas particulares) entre otros. También se debe considerar el riesgo latente de proyectos “falsos” impulsados por empresas fraudulentas las cuales captan recursos de compradores inexpertos para luego desaparecer y nunca haber iniciado el proyecto.
Dicho esto, y entendiendo que existe la posibilidad de que el constructor falle alguno de los retos mencionados ya sea por un cambio en la norma constructiva o que el proyecto no haya tenido las ventas esperadas supone un riesgo para el/la inversionista que en algunos casos puede significar incluso la perdida de lo aportado al constructor.
Por lo anterior, es crucial que los/las inversionistas que deseen invertir en la etapa de preventas disminuyan el riesgo de pérdida de sus recursos asegurándose que la constructora y proyecto cumplan con ciertas características como: que la constructora tenga trayectoria en el mercado, el proyecto tenga constituida una fiducia inmobiliaria completa que realice el recaudo de los aportes (dinero), el proyecto se encuentre aprobado o en proceso de aprobación por entidades del gobierno y que el proyecto tenga un ritmo de ventas atractivo relacionado con la ubicación en la cual se encuentra.
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¿Cómo ganar dinero invirtiendo en la etapa de preventas?
Como dijimos anteriormente el beneficio de comprar en etapa de preventas es que podrás comprar con precios más económicos comparado con otras etapas del proyecto. Esto quiere decir que entre más pronto compres, mayor será el porcentaje de valorización que recibirás al momento de recibir tu inmueble. Las siguientes opciones son maneras en las cuales puedes monetizar dicho beneficio:
- Habitar el inmueble (vivienda): Si no tienes afán de recibir tu inversión, pensaste en algo a largo plazo y revistaste la zona y la valorización que tendrás podrás habitar y disfrutar tu inmueble por unos años hasta el momento que desees venderlo. De esta manera al momento de venta podrás evidenciar que el precio de tu inmueble ha incrementado.
- Revender antes de escriturar: Esta opción te da la posibilidad de vender tu apartamento antes de escriturarlo ahorrándote los gastos de escrituración. Con esta opción podrás ganar la valorización que ha tenido el proyecto mediante el incremento de las listas de precios. Solo tendrás que tener en cuenta que algunas constructoras no permiten hacer esto a sus compradores o en dado caso exigen un pequeño porcentaje de la venta puesto que esta opción interfiere directamente con las ventas del proyecto.
- Alquiler de corto o largo plazo: esta opción te da la posibilidad de alquilar tu inmueble y obtener dinero periódicamente. En este caso, entre menor sea el precio al que compraste mayor será el retorno a la inversión con respecto a los ingresos que estés recibiendo como alquiler ya sea a corto o largo plazo. Lo recomendable en esta opción es que una vez goces por unos años de los ingresos de alquiler vendas el inmueble para poder aprovechar la valorización del inmueble y poder monetizar aún más. Recuerda que si este es tu objetivo es preciso que busques proyectos que te permitan alquilar legalmente tu inmueble en plataformas digitales como AirBnB, Booking entre otras puesto que dependiendo del mercado podrán representar un 15% de retorno anual mientras que un arriendo a largo plazo (tradicional) podrá representar entre un 4% a un 7% anual aproximadamente.
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